สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
เป็นสัญญาที่กฎหมายไม่ได้บังคับให้ต้องมีหนังสือหรือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ถึงแม้ว่าจะไม่มีข้อตกลงให้ไปจดทะเบียนก็ฟ้องบังคับให้จดทะเบียนได้ สัญญาเช่าต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัวดังนั้น เมื่อผู้เช่าตาย สิทธิและหน้าที่จึงตกไปยังทายาท ส่วนกรณีถ้ามีการโอนทรัพย์สินที่เช่าให้บุคคลภายนอก สัญญาเช่าต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ผูกพันผู้รับโอน เว้นแต่ว่า ผู้รับโอนที่ดินได้ตกลงยินยอมผูกพันแทนผู้ให้เช่าเดิม หรือเป็นการโอนทางมรดก 

คำพิพากษาฎีกาที่ 7460/2556

คำพิพากษาฎีกาที่ 7460/2556

การต่อเติมและซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้างซึ่งชำรุดทรุดโทรมให้เหมาะแก่การอยู่อาศัยโดยปลอดภัย ไม่ได้เป็นการก่อสร้างขึ้นใหม่ เมื่อคำนึงถึงค่าแรงและค่าวัสดุก่อสร้างที่ใช้แล้วไม่ใช่เป็นการซ่อมแซมใหญ่ การที่จำเลยปรับปรุงสิ่งปลูกสร้างจึงเป็นการกระทำขึ้นเพื่อความสะดวกสบายและความปลอดภัยในการใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าจากโจทก์ร่วม ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาที่จะทำให้จำเลยมีสิทธิยิ่งไปกว่าการเช่าได้เมื่อโจทก์ร่วมผู้ให้เช่าและโจทก์ผู้รับโอนทรัพย์สินที่เช่าไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อหลังจากสัญญาเช่าครบกำหนด โดยมีหนังสือแจ้งให้จำเลยออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพร้อมให้รื้อถอนส่วนที่ต่อเติมออกไปเมื่อครบกำหนดการเช่าแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาท
           แม้ขณะโจทก์ร่วมประสงค์จะขายที่ดินได้แจ้งให้จำเลยทราบโดยให้จำเลยเป็นผู้มีสิทธิซื้อก่อนก็เป็นเพียงการเปิดโอกาสให้จำเลยในฐานะผู้เช่า ไม่ใช่ข้อผูกมัดว่าโจทก์ร่วมต้องปฏิบัติตามทั้งคำมั่นในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายบังคับให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดหรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วจึงจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคสอง เมื่อเป็นคำมั่นด้วยวาจาจำเลยย่อมไม่อาจบังคับให้โจทก์ร่วมโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยได้ แม้โจทก์ทราบข้อตกลงเช่นว่านั้นก็ถือไม่ได้ว่าการโอนขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์ร่วมกับโจทก์เป็นไปโดยไม่สุจริต นิติกรรมการซื้อขายจึงเป็นไปโดยชอบ ไม่อาจเพิกถอนได้

นิติบุคคลสิ้นสภาพแล้ว สัญญาเช่าระงับ

ฎีกาที่ 901/2508

ในกรณีที่ผู้เช่าซึ่งเป็นนิติบุคคลได้สิ้นสภาพแล้ว สัญญาเช่าย่อมระงับไป

ผู้เช่าตายแล้ว บุคคลที่อยู่ด้วยกันจ่ายค่าเช่าแทนมาก็ไม่เกิดสัญญาใหม่

ฎีกาที่ 119/2509

สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตาย สิทธิการเช่าย่อมสิ้นสุด จำเลยซึ่งเป็นบุตรผู้เช่าได้อยู่ในตึกพิพาทต่อมา ก็ถือว่าอยู่ในฐานะบริวารของผู้เช่า ดังนั้น การที่จำเลยชำระค่าเช่า จึงเป็นการชำระในนามของผู้เช่า ไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยแต่อย่างใด

ฎีกาที่ 1124/2502

การเช่าที่ดินปลูกสร้างอาคาร โดยตกลงว่าให้อาคารตกเป็นของเจ้าของที่ดิน เช่นนี้ อาคารย่อมตกเป็นของเจ้าของที่ดินทันที ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้โดยไม่ต้องมีการจดทะเบียนโอนกันอีก

การเช่าทรัพย์

เช่าทรัพย์
คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคลลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้เช่าได้ใช้ หรือรับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น มาตรา 537

*ผู้ให้เช่าไมี่จำเป็นต้องเป้นเจ้าของทรัพย์สินที่เช่า

*สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับ ไม่เป้นมรดกตกแก่ทายาท

*สัญญาเช่าต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา กับสัญญาเช่าซื้อไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัว ตกทอดแก่ทายาท


หลักฐานการเช่า สัญญาเช่าต้องทำเป็นหนังสือ หรือจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มาตรา 538 (เช่ากว่า 3 ปี หรือตลอดอายุของผู้เช่า หรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือ+จดทะเบียน)

การเช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่า ผู้เช่าทำไม่ได้ เว้นแต่ มีข้อตกลงให้ทำกันได้ ถ้าฝ่าฝืนบอกเลิกสัญญาได้

หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า
*ต้องใช้ทรัพย์สินที่เช่าตามประเพณีนิยมปกติหรือตามสัญญา
*ต้องสงวนทรัพย์เสมอวิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตัวเอง และต้องบำรุงรักษาซ่อมแซมเล็กน้อย
*ต้องให้ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจดูทรัพย์สินที่เช่า
*ชำระค่าเช่า
*ดัดแปลงต่อเติม ต้องได้รับอนุญาต
*ผู้เช่าต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายแก่ทรัพย์ที่เช่า เว้นแต่เกิดจากการใช้ทรัพย์โดยชอบ


กรณีผู้ประกอบธุรกิจในการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เรียกค่าเช่า ใช้อายุความ 2 ปี ม.193/34(6)

หลักฐานการเช่า

สัญญาเช่าต้องทำเป็นหนังสือ หรือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มาตรา 538