เป็นคำถามที่น่าสนใจ เหตุการณ์ฝนตกไม่ว่าจะในฤดูหรือฝนนอกฤดูกาล เมื่อตกจนท่วมลานจอดรถชั้นใต้ดิน ทำให้รถยนต์เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมที่จอดไว้ ได้รับความเสียหาย ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ?
การหาผู้รับผิดชอบในเหตุการณ์ดังกล่าว นั้นต้องหาข้อเท็จจริง ถึงสาเหตุที่น้ำท่วมให้ได้เสียก่อนว่าเกิดจากอะไร ใครมีส่วนประมาทเลินเล่อหรือไม่
ซึ่งบุคคลที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับเหตุการณ์นี้ ก็มี เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม ผู้ครอบครองห้องชุด ผู้ครอบครองรถยนต์ นิติบุคคลอาคารชุด บริษัทที่รับจ้างบริหารจัดการธุรกิจงานนิติบุคคล เจ้าของโครงการคอนโดมิเนียม บริษัทที่รับประกันภัย ทั้งของนิติบุคคลอาคารชุดและบริษัทประกันภัยรถยนต์ เป็นต้น
ทีนี้ก็มาดูหลักกฎหมายกันสักนิดเรื่องเหตุสุดวิสัย
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 8 วางหลักเรื่องเหตุสุดวิสัย ไว้ว่า มาตรา 8 คำว่า “เหตุสุดวิสัย” หมายความว่า เหตุใด ๆ อันจะเกิดขึ้นก็ดี จะให้ผลพิบัติก็ดี เป็นเหตุที่ไม่อาจป้องกันได้แม้ทั้งบุคคลผู้ต้องประสบหรือใกล้จะต้องประสบเหตุนั้นจะได้จัดการระมัดระวังตามสมควรอันพึงคาดหมายได้จากบุคคลในฐานะและภาวะเช่นนั้น
ถ้าเหตุการณ์น้ำท่วมเกิดขึ้นจากเหตุสุดวิสัย หมายความว่า เหตุการณ์นี้โทษใครไม่ได้ ต้องโทษฟ้าโทษฝน
แต่มีเหตุการณ์น้ำท่วมคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะพื้นที่ลานจอดรถชั้นใต้ดิน ซึ่งเกิดขึ้นจากความประมาทเลินเล่อ ของนิติบุคคลอาคารชุด บริษัทที่รับว่าจ้างดำเนินการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลาง หรืออาจเกิดจากความประมาทตั้งแต่การก่อสร้างคอนโด ซึ่งในส่วนนี้ต้องอาศัยข้อเท็จจริงพยานหลักฐาน เป็นสำคัญ ซึ่งต้องพิจารณาว่า ตั้งแต่ เมื่อฝนเริ่มตั้งเค้า และตกลงมา นิติบุคคล มีการป้องกันอย่างไร การเตรียมการป้องกันทำหรือไม่ การประเมินสถานการณ์มีความล่าช้า เกินไปหรือไม่ การแจ้งเตือน แผนรับมือกับสถานการณ์ต่างๆมีหรือไม่ เพราะอะไรก็เพราะเวลาฝนตกไม่ว่าในฤดูกาล หรือนอกฤดูกาล มีการแจ้งเตือนจากกรมอุตุ หรือไม่มีก็ตามแต่ ใน กทม หรือต่างจังหวัด เวลาฝนตก ไม่ใด้ท่วมทันทีทันใด ต้องอาศัยการตกสะสม ปริมาณน้ำถึงจะสูงขึ้น มีเวลาในการป้องกัน คนที่เกี่ยวข้องต้องรู้และสังเกตุได้ เพราะเชื่อว่าเจ้าของร่วมอาคารชุดทุกคนคงจะไม่ทราบมาก่อนว่าน้ำจะท่วมลานจอดรถชั้นใต้ดิน รู้เพียงแค่จ่ายค่าส่วนกลางทุกๆเดือนทุกๆปี เขาต้องได้รับความสะดวกสบาย ปลอดภัยทั้งชีวิตและทรัพย์สิน เพราะถ้ารู้ว่าท่วมจะไม่ซื้อคอนโดโครงการนี้แน่นอน และโครงการคอนโดก็จะไม่มีใครบอกด้วยว่าน้ำจะท่วมลานจอดรถนะ เพราะอาจทำให้ไม่มีผู้ซื้อ
ดังนั้น ถ้าพิสูจน์ได้ว่าเหตุที่น้ำท่วมเกิดจากความประมาทเลินเล่อของนิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุด บริษัทรับจ้างดูแลทรัพย์ส่วนกลาง บริษัทประกันภัย ก็ต้องร่วมกันรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้กับผู้เสียหาย ส่วนโครงการนั้นถ้าส่งมอบงานให้กับนิติบุคคลอาคารชุดแล้วก็ไม่ต้องร่วมรับผิดชอบ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4493/2543
พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตนแต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดเมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุดเนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตันและจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้นหรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้วเพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์
