เจ้าของรวมคนหนึ่งฟ้องขับไล่ผู้เช่า ส่วนเจ้าของรวมอีกคนหนึ่ง ทำสัญญาให้ผู้เช่า เช่าต่อ สัญญาเช่าผูกพันเจ้าของรวมคนอื่นหรือไม่

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1358 วรรคสอง เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น

ตอบ การจัดการทรัพย์สินตามธรรมดาเพื่อรักษาทรัพย์สินเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น แต่การทำสัญญาเช่าเป็นการก่อให้เกิดภาระติดพันจึงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น ตามมาตรา 1361 วรรคสอง  สัญญาเช่าจึงขัดต่อสิทธิเจ้าของรวมคนอื่นไม่ผูกพันเจ้าของคนอื่น เจ้าของรวมคนอื่นมีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้

สัญญาเช่าสิ้นสุดลง แต่ไม่ยอมออก ผู้ให้เช่าตัดน้ำ ตัดไฟได้

ฎีกาที่ 1523/2535

จำเลยไม่ชำระค่าเช่าตามสัญญาและเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าจำเลยยังคงครอบครองอู่ที่เช่าโดยไม่มีสิทธิที่จะอ้างได้ตามกฎหมาย เป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ชอบที่จะตัดไม่ให้จำเลยใช้น้ำประปาเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่ได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

แม้สัญญาเช่าที่ดินสิ้นสุดแล้ว พืชไร่ที่ปลูกก็เป็นของผู้เช่า

ฎีกาที่ 17095/2555

โจทก์ทำไร่ปลูกต้นอ้อยโดยอาศัยสิทธิของ ม. ผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าและต้นอ้อยเป็นไม้ล้มลุก จึงไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน ทั้งสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับ ม. ก็ไม่มีข้อความใดระบุให้ต้นอ้อยหรือตออ้อยเป็นสิทธิของ ม. หลังจากสัญญาเช่าเลิกกัน ดังนั้น การที่ ม.ขายที่ดินให้แก่ ล. ไม่มีผลให้กรรมสิทธิ์ในต้นอ้อยตกไปเป็นของ ล. แม้ ล.เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินก็ไม่มีอำนาจที่จะตัดตออ้อยของโจทก์โดยพลการ จำเลยซึ่งกระทำไปตามคำสั่งของ ล. ต้องรับผิดฐานละเมิดหรือไม่ จำต้องพิจารณาให้ได้ความก่อนว่าความเข้าใจของจำเลยเป็นไปโดยจงใจหรือประมาทเลินเล่อหรือไม่ เมื่อจำเลยทราบดีว่าตออ้อยไม่ใช่ทรัพย์สินของ ล. แม้จะเป็นการกระทำโดยคำสั่งของ ล. เจ้าของที่ดิน ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำโดยจงใจหรือประมาทเลินเล่อ ก่อให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์สินของโจทก์โดยไม่มีอำนาจที่จะกระทำได้ตามกฎหมาย เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์และโต้แย้งสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องและจำเลยต้องรับผิดในผลที่เกิดจากการกระทำของตน

ผู้เช่ามีหน้าที่แค่ซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น

ฎีกาที่ 989/2549

ตามสัญญาเช่ากำหนดให้ผู้เช่าต้องรักษาซ่อมแซมสถานที่เช่ารวมทั้งสิ่งตกแต่งและเครื่องอุปกรณ์ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยตลอดระยะเวลาเช่าด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเองนั้น หมายถึงการบำรุงรักษาตามปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น มิได้กำหนดให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมใหญ่แต่อย่างใด เมื่อได้ความว่าอาคารที่เช่าเสียหายมาก ยากที่จะซ่อมแซมให้กลับคืนได้ ต้องรื้อถอนและปลูกสร้างขึ้นใหม่ และถึงแม้ว่าจะต้องทำการซ่อมแซมโครงสร้างของอาคารกับฐานรากบางส่วนและทำการหล่อเสาเพิ่มขึ้น รวมทั้งซ่อมแซมโครงอาคารภายนอก ส่วนความเสียหายภายในซึ่งมีมากได้รื้อถอนออกแล้วก่อขึ้นใหม่ ความเสียหายดังกล่าวก็เป็นกรณีร้ายแรงต้องซ่อมแซมใหญ่ซึ่งไม่ใช่หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่าตาม ป.พ.พ.มาตรา 553 หากแต่เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่จะต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นเพื่อให้โจทก์ที่ 2 ได้ใช้และได้รับประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ในการเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงเป็นการละเมิดต่อ ส.เจ้าของอาคารที่โจทก์ที่ 2 เช่า โจทก์ที่ 2 ผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหาย

อายุความฟ้องร้องเกี่ยวกับสัญญาเช่า

อายุความฟ้องร้องเกี่ยวกับสัญญาเช่า
-ค่าเช่าค้างชำระ สัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์ อายุความ 2 ปี ตามมาตรา 193/33 ประกอบมาตรา 193/34 (6)
-อสังหาริมทรัพย์ 5 ปี ตาม มาตรา 193/33
-ฟ้องผู้เช่าเกี่ยวแก่สัญญาเช่า ห้ามฟ้องเมื่อพ้น 6 เดือน นับแต่วันส่งคืนทรัพย์สินที่เช่า มาตรา 563

การเช่าช่วง และโอนสิทธิการเช่า

ผู้เช่าจะเอาทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่าไม่ได้ เว้นแต่จะมีข้อตกลงให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าได้ ถ้าผู้เช่าฝ่าฝืน ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้ มาตรา 544

ผู้เช่าตายสัญญาเช่าระงับ

สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าย่อมระงับไป และไม่เป็นมรดกตกทอดไปยังทายาท แต่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และสัญญาเช่าซื้อ ไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัว ตกทอดแก่ทายาท ทั้งสิทธิหน้าที่ความรับผิด