สัญญาเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์

สัญญาเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ แม้จะมีกำหนดเกินกว่า 3 ปี ก็ไม่ต้องจดทะเบียน

ห้ามฟ้องลูกหนี้ที่ตาย เกิน 1 ปี

ตามมาตรา 1754 วรรคสาม ภายใต้บังคับแห่งมาตรา 193/27 แห่งประมวลกฎหมายนี้ ถ้าสิทธิเรียกร้องของเจ้าหนี้อันมีต่อเจ้ามรดกมีกำหนดอายุความยาวกว่าหนึ่งปี มิให้เจ้าหนี้นั้นฟ้องร้องเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปี นับแต่เมื่อเจ้าหนี้ได้รู้ หรือควรได้รู้ถึงความตายของเจ้ามรดก

ดังนั้นเจ้าหนี้ทั้งหลาย เมื่อทราบเรื่องการตายของลูกหนี้ก็ต้องรีบดำเนินการส่งเรื่องฟ้องร้องให้ทันภายใน 1 ปี นับแต่วันรู้ หรือควรรู้ ถึงแม้หนี้จะยังไม่ถึงกำหนดชำระก็ตาม มิฉะนั้นแล้ว อาจเจอลูกหนี้แต่งทนายความต่อสู้คดีเรื่องอายุความเอาได้นะครับ

แต่มีข้อยกเว้นฟ้องเกิน 1 ปีได้ เช่น มีการทำสัญาจำนองเอาไว้ ฟ้องบังคับจำนองได้ครับ

ไม่มีหลักฐานการใช้เงิน

*ถ้าไม่มีหลักฐานการใช้เงิน หรือได้เวนคืนเอกสาร หรือแทงเพิกถอนเอกสาร ผู้กู้ไม่มีสิทธินำสืบถึงการใช้เงินได้เลย ฎีกาที่ 1612/2512

*คำพิพากษาฎีกาที่ 6270/2539 การที่จำเลยอ้างว่ามีการชำระหนี้หมดสิ้นแล้ว แต่โจทก์ไม่ยอมคืนสัญญา โดยอ้างว่าหายนั้น ไม่ใช่เหตุที่จะทำให้จำเลยหลุดพ้นความรับผิด ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 653 วรรคสอง

ผู้กู้ชำระดอกเบี้ยเกินอัตราให้ผู้ให้กู้ไปแล้วเรียกคืนไม่ได้

หากผู้กู้ได้ชำระดอกเบี้ยเกินอัตราที่กฎหมายกำหนดให้แก่ผู้ให้กู้แล้ว จะเรียกคืนไม่ได้

ฎีกาที่ 3864/2524

สัญญากู้ไม่ได้ระบุอัตราดอกเบี้ยเอาไว้

สัญญากู้ไม่ได้ระบุอัตราดอกเบี้ยไว้ หรือดอกเบี้ยตกเป็นโมฆะ เพราะคิดเกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ผู้ให้กู้มีสิทธิคิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในระหว่างผิดนัดเท่านั้น

การเช่าทรัพย์

เช่าทรัพย์
คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคลลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้เช่าได้ใช้ หรือรับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น มาตรา 537

*ผู้ให้เช่าไมี่จำเป็นต้องเป้นเจ้าของทรัพย์สินที่เช่า

*สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับ ไม่เป้นมรดกตกแก่ทายาท

*สัญญาเช่าต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา กับสัญญาเช่าซื้อไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัว ตกทอดแก่ทายาท


หลักฐานการเช่า สัญญาเช่าต้องทำเป็นหนังสือ หรือจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มาตรา 538 (เช่ากว่า 3 ปี หรือตลอดอายุของผู้เช่า หรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือ+จดทะเบียน)

การเช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่า ผู้เช่าทำไม่ได้ เว้นแต่ มีข้อตกลงให้ทำกันได้ ถ้าฝ่าฝืนบอกเลิกสัญญาได้

หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า
*ต้องใช้ทรัพย์สินที่เช่าตามประเพณีนิยมปกติหรือตามสัญญา
*ต้องสงวนทรัพย์เสมอวิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตัวเอง และต้องบำรุงรักษาซ่อมแซมเล็กน้อย
*ต้องให้ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจดูทรัพย์สินที่เช่า
*ชำระค่าเช่า
*ดัดแปลงต่อเติม ต้องได้รับอนุญาต
*ผู้เช่าต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายแก่ทรัพย์ที่เช่า เว้นแต่เกิดจากการใช้ทรัพย์โดยชอบ


กรณีผู้ประกอบธุรกิจในการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เรียกค่าเช่า ใช้อายุความ 2 ปี ม.193/34(6)

ฎีกาที่ 4419/2556

ฎีกาที่ 4419/2556

ที่ดินทั้งสองแปลงที่ผู้ร้องสอดอ้างว่าโจทก์นพรังวัดทำแผนที่พิพาทรุกล้ำเป็นที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินที่โจทก์กับจำเลยพิพาทกัน จึงต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57 (1) ในอันที่ผู้ร้องสอดทั้งสองจะเข้ามาเป็นคู่ความฝ่ายที่สามในคดีนี้เพื่อยังให้ได้รับความรับรองคุ้มครองหรือบังคับตามสิทธิของตนที่มีอยู่ ผู้ร้องสอดทั้งสองจึงมีอำนาจร้องสอด และโดยผลของมาตรา 58 วรรคหนึ่ง ผู้ร้องสอดทั้งสองจึงมีสิทธิเสมือนหนึ่งว่าตนได้ฟ้องหรือถูกฟ้องเป็นคดีเรื่องใหม่ ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินซึ่งอยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติและเป็นสาธารณสมบัติของแผนดิน ผู้ที่ครอบครองที่ดินพิพาทแม้จะยกข้อต่อสู้ในเรื่องสิทธิครอบครองกับรัฐมิได้ แต่ผู้ครอบครองที่ดินพิพาทมีสิทธิโต้แย้งบุคคลอื่นที่มิใช่เป็นผู้ครอบครองได้ เมื่อโจทก์ยอมรับว่าที่ดินพิพาทมีจำเลยเป็นผู้ครอบครองอยู่ แม้จำเลยเข้าใจผิดว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทและจำเลยยอมทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์ก็ตาม แต่เมื่อจำเลยเข้าครอบครองที่ดินพิพาทด้วยตนเองจึงต้องถือว่าจำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทมิใช่โจทก์เพราะโจทก์มิได้เป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทอย่างแท้จริงการที่จำเลยปฏิเสธไม่ยอมออกจากที่ดินพิพาท ถือว่าจำเลยแสดงว่าตนเองมีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทแล้วโจทก์ไม่อาจอ้างว่าตนเองมีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย ปัญหานี้เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การมิได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้และมิได้ฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจวินิจฉัยให้ถูกต้องได้ตามประมวลกฎหมายวิธิพิจารณาความแพ่ง มาตรา 198 ทวิ วรรคหนึ่ง , 142(5) ประกอบมาตรา 26 และมาตรา 247 โจทก์นำรังวัดที่ดินพิพาทรุกล้ำเข้าไปในที่ดินที่อยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติซึ่งผู้ร้องสอดทั้งสองอ้างว่าครอบครองอยู่ การกระทำของโจทก์เป็นการโต้แย้งสิทธิของผู้ร้องสอดทั้งสอง เมื่อโจทก์มิได้เป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาท โจทก์จึงไม่มีสิทธิกระทำการใดอันเป็นการรบกวนการครอบครองของผู้ร้องสอดทั้งสอง