การซื้อขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอน

การซื้อขายที่ดินที่ มีข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมาย การซื้อขายย่อมตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ผู้ซื้อไม่รู้มาก่อนว่าที่ดินอยู่ในบังคับห้ามโอนตามกฎหมาย ผู้ซื้อไม่มีหน้าที่ชำระเงินค่าที่ดิน และถ้ามีการชำระไปแล้ว ก็มีสิทธิเรียกเงินคืน

การซื้อขายที่ธรณีสงฆ์

การซื้อขายที่ธรณีสงฆ์ เป็นการซื้อขายที่วัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามโดยชัดแจ้งโดยกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 การซื้อขายนั้นตกเป็นโมฆะ

กู้ยืมเงินซื้อเมทเอมเฟตามีน

การกู้ยืมเงินบุคคลอื่นเพื่อนำเงินมาซื้อเมทเอมเฟตามีน โดยคนที่ผู้ให้กู้รู้และทราบว่าผู้กู้จะนำเงินไปซื้อเมทเอมเฟตามีน จึงเป็นการกู้ยืมเงินที่เป็นการต้องห้ามโดยชัดแจ้งตามกฎหมาย การกู้ยืมเงินนั้นเป็นโมฆะ 

นิติกรรม

นิติกรรม หมายความว่า การใดๆอันทำลงโดยชอบด้วยกฎหมายและด้วยใจสมัคร มุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคลเพื่อจะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวน หรือระงับซึ่งสิทธิ

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 149

การกระทำที่มีวัตถุประสงค์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย มาตรา 150 การใดมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย เป็นการพ้นวิสัย หรือเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนการนั้นเป็นโมฆะ

ประกาศควบคุมธุรกิจให้เช่า มีผลบังคับ 1 พ.ค.2561

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา
เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. ๒๕๖๑ 

สรุป

ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย” หมายความว่า การประกอบธุรกิจที่ผู้ประกอบธุรกิจตกลงให้ผู้เช่าซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา***ได้ใช้อาคารเพื่ออยู่อาศัย และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น โดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ ๕ หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน
“ผู้เช่า” หมายความรวมถึงผู้เช่าช่วงซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาด้วย**** (ไม่หมายความถึงผู้เช่าซึ่งเป็นนิติบุคคล)


*******ประเด็นสำคัญ ที่เป็นข้อห้าม*******

ข้อ ๔ ข้อสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทํากับผู้เช่าต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือความหมาย ในลักษณะทํานองเดียวกัน ดังต่อไปนี้

(๑) ข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้นหรือจํากัดความรับผิดจากการผิดสัญญาหรือการกระทําละเมิด ของผู้ประกอบธุรกิจ

***(๒) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินกว่าหนึ่งเดือน (ห้ามเกิน 1 เดือน)

(๓) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคาร อัตราค่า สาธารณูปโภค อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ และอัตราค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ก่อนสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง

***(๔) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บเงินประกันเกินกว่าหนึ่งเดือนของอัตรา ค่าเช่าอาคารเมื่อคํานวณเป็นรายเดือน (ห้ามเกิน 1เดือน)

(๕) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า

(๖) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยมิต้องแจ้งให้ ผู้เช่าทราบก่อนล่วงหน้า

(๗) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจกําหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ําประปา เกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าและน้ําประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ

(๘) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทําการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคาร หรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร

(๙) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิเรียกค่าต่อสัญญาเช่าอาคารจากผู้เช่ารายเดิม (๑๐) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารกับผู้เช่า โดยผู้เช่า
มิได้ผิดสัญญา หรือผิดเงื่อนไขอันเป็นสาระสําคัญข้อหนึ่งข้อใดในสัญญา

(๑๑) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานตามปกติ
ต่อทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ของอาคาร

(๑๒) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์
เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุใดอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัย

(๑๓) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความชํารุดบกพร่องต่ออาคาร ทรัพย์สิน และ
อุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือเกิดการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ 

ประกาศนี้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ ๑ พฤษภาคม พ.ศ. ๒๕๖๑ เป็นต้นไป 

ที่มา:เวปไซต์ราชกิจจานุเบกษา

คำรับสารภาพต่อเจ้าพนักงานผู้จับกุม

ผู้ต้องหารับสารภาพในชั้นจับกุม

ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญามาตรา 84 วางหลักไว้ว่า ถ้อยคำใดๆที่ผู้ถูกจับให้ไว้ต่อเจ้าพนักงานผู้จับ หรือเจ้าพนักงานฝ่ายปกครอง หรือตำรวจในชั้นจับกุม หรือรับมอบตัวผู้ถูกจับ ถ้าถ้อยคำนั้นเป็นคำรับสารภาพของผู้ถูกจับว่าตนได้กระทำความผิด ห้ามมิให้รับฟังเป็นพยานหลักฐาน


******ศาลจะนำคำให้การรับสารภาพในชั้นจับกุมของผู้ต้องหาหรือจำเลยมารับฟังเป็นพยานหลักฐานไม่ได้

****แต่ถ้าไม่ใช่คำรับสารภาพ ศาลรับฟังได้ในฐานะถ้อยคำอื่นเป็นพยานหลักฐาน พิสูจน์ความผิดของผู้ที่ถูกจับได้

สัญญาให้ที่ดินทำเป็นหนังสือ แต่ไม่ได้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

ในเรื่องการทำสัญญาให้ที่ดินมีโฉนดหรือที่ดิน น.ส.3 ก เป็นหนังสือ แต่ไม่นำไปจดทะเบียน ที่สำนักงานที่ดิน นิติกรรมการให้ที่ดิน จึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย ไม่สามารถฟ้องบังคับให้อีกฝ่ายไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้

มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง ดังนี้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1931/2537 (ฉบับย่อ)
จำเลยทำหนังสือสัญญาให้ที่ดินโฉนดโดยเสน่หาแก่โจทก์โดยจะนำไปจดทะเบียน ณสำนักงานที่ดินภายใน 7 วันแต่เมื่อการให้ยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นิติกรรมการให้ย่อมไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้แก่โจทก์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2959:2536

ที่มา:www.Deka.co.th